A alienação fiduciária de bem imóvel, regulada pela Lei nº 9.514/97, é uma modalidade que tem sido bastante utilizada no mercado imobiliário brasileiro. Em termos jurídicos, ela é o negócio em que o devedor fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência de uma propriedade resolúvel, ao credor, ou seja, é feita a transferência do bem para o credor, ficando o devedor com posse direta do bem (para a sua utilização), porém ele só será proprietário direto após a quitação da dívida.

Diferente da hipoteca (pois nessa modalidade não há transferência de propriedade ao credor, apenas tem o bem como garantia de uma obrigação, podendo ter o direito de aliená-lo a terceiros), a alienação fiduciária é mais ágil na execução, pois esse procedimento é feito no cartório imobiliário da localidade do bem imóvel, o que desvincula o processo totalmente do judiciário.

Qual a ligação entre o Cartório de Registro de Imóveis e a execução da Alienação Fiduciária?
É nesse momento que atua o cartório de registro de imóveis. O credor fiduciário, através de um requerimento, solicita ao oficial da comarca da localização do imóvel, a intimar o devedor sobre as parcelas vencidas e não pagas. Após protocolar no livro 01, o requerimento é passado por uma qualificação para verificar se está apto ou não para a elaboração da intimação, que será feita pelo oficial do cartório. De acordo com o artigo 1.472, do Provimento 40/2016 – CNGCE/MT, a intimação deve conter as seguintes informações:

     I - os dados relativos ao imóvel e ao contrato de alienação fiduciária;
     II - o demonstrativo do débito decorrente das prestações vencidas e não pagas e das que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos e as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, bem como a projeção da dívida, em valores atualizados, para purgação da mora;
     III - a indicação dos valores correspondentes às despesas de cobrança e de intimação;
     IV - a informação de que o pagamento poderá ser efetuado no Cartório de Registro de Imóveis, consignando-se o seu endereço, dias e horários de funcionamento, ou por boleto bancário, que acompanhará a intimação ou poderá ser retirado na serventia;
     V - a advertência de que o pagamento do débito deverá ser feito no prazo improrrogável de quinze (15) dias, contado da data do recebimento da intimação;
     VI - a advertência de que o não-pagamento garante o direito de consolidação da propriedade plena do imóvel em favor do credor fiduciário, nos termos do § 7º, do art. 26, da Lei nº 9.514/97.

Após isso, a intimação será registrada no cartório de títulos e documentos e repassada para diligência. O oficial ou o designado como responsável pelo cumprimento das notificações, poderá efetuar até 03 diligências, em dias e horários alternados.

Esse resultado será averbado à margem da intimação. A pessoa sendo localizada e intimada, ela terá o prazo de até 15 dias para purgar a mora, ou seja, efetuar o pagamento da dívida, que pode ser quitada tanto no cartório quanto para o credor. Quando o devedor fiduciante encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que promoverá a intimação por edital. O edital deve ser publicado durante 3 dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

Consolidação
Se o devedor não efetuar o pagamento após o decurso de prazo, o credor irá solicitar, por meio de requerimento, a consolidação e a mesma será feita à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão inter vivos.

Uma vez consolidada em nome do fiduciário, este deverá promover a realização de leilão público para venda do imóvel, nos trinta dias subsequentes, contados da data da averbação da consolidação da propriedade, não cabendo ao Oficial do Registro de Imóveis o controle desse prazo.